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樓市再現“限跌令”,降價不得超10%!意味著什么?
來源:品房閣 作者:王秋雨 2019-11-10
[提要] 這兩天,馬鞍山住房和城鄉建設局發布的一份《關于做好商品房銷售管理工作的通知》文件在房產圈熱傳,《通知》“規定新備案商品房售價不得低于備案價格10%”,之后,有媒體致電馬鞍山住建局,相關工作人員表示確認印發了這份文件。

  這兩天,馬鞍山住房和城鄉建設局發布的一份《關于做好商品房銷售管理工作的通知》文件在房產圈熱傳,《通知》“規定新備案商品房售價不得低于備案價格10%”,之后,有媒體致電馬鞍山住建局,相關工作人員表示確認印發了這份文件。

  房價不得低于備案價10%,也就是說房價下跌的空間被控制在10%,這是挽救下行樓市的一種做法。

  為什么會發布“限跌令”?

  一般來說,房管部門在樓盤開盤前會將樓盤備案價格向社會公布,這個備案價格就是這個樓盤的最高售價,開發商不能用比這個還高的價格去賣房。比如說此前海口地區最高限價是17300元/㎡。馬鞍山這次《通知》要求“商品房售價不得低于備案價格10%”,可以看出,目前馬鞍山樓市下行壓力很大

  據媒體報道,馬鞍山不少新盤還沒開盤就開始促銷:

  某樓盤A在7月加推,均價8800元/m ,共計100套房源,開盤當日再優惠1萬元;某樓盤B在8月加推,面積118-142㎡,預計均價9900元/㎡,11層電梯洋房。預定可以享受“單價優惠50元/m ”……

  我們說看一個地方的樓市,要以二手房的數據衡量最為準確。根據馬鞍山官方數據顯示,今年上半年馬鞍山二手房市場成交套數持續下滑:4月份成交2401套,5月份成交2159套,6月份成交1921套……某網站上,馬鞍山有大批二手房源在售, 許多房東掛出了降價急售的信息,二手房明顯賣不動。

  于是,在“四面楚歌”中,馬鞍山“限跌令”應運而生。主要目的就是為了托底樓市,不能讓房價跌得太厲害。

  馬鞍山限跌非個例

  今年以來,贛州、恩施、大連等多個三四線城市也出臺過類似的調控文件,對商品房銷售價格的降幅作出規定。

  3月,贛州市贛縣區住建局向房企下發了“停止特價房銷售”的通知,要求房企停止低于申報價格的“特價房”銷售。

  6月,湖北恩施因為部分樓盤采用大幅降價的辦法促銷,影響市場,因此房地產協會出臺《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》,要求業內整改,并且明確不許降價。

  7月,大連市政府網站發布《大連市人民政府辦公室關于加強房地產市場調控工作的通知》,對大連房地產市場調控進行加碼。要求新項目的實際網簽備案價格不得高于申報價格,且價格下浮不得超過5%……

  這些城市中,有的是政府下發文件,有的是房地產協會牽頭調整,主要目的都是為了樓市維穩。畢竟,在許多地方,尤其是三四線城市中,房地產是當地最主要的財政來源與收入。

  限跌令有用嗎?

  限售令成效明顯嗎?對于開發商來說,能賣高價絕不會賣低價。之所以降價促銷,是因為在融資壓力、現金流壓力、去庫存等重壓之下,降價就是最好之“藥方”。

  我們以前也說過,在第四季度,會有越來越多的優惠活動和特價房源流入市場,因為現在,房企要沖業績,要實現資金回流。如果不降價,房子賣不出去,對于開發商或者地方來說,打擊都是致命的。因此,我們就看到了,在部分城市當中,有樓盤用“雙合同”、“茶水費”、走后門等方式想要破局。比如在10月14日限價令到期前的惠陽,就實行了嚴格的限價政策。有樓盤想要以“雙合同”、“茶水費”等方式突破限價,最后導致樓盤被封盤。

  雖說效果有限,但一旦一個城市出臺了這樣的政策,就說明該地市場出現了拐點。之前是要落實“房住不炒”,遏制房價上漲,而如今出臺限跌令就是為了在樓市不大漲的同時,也要防止房價大跌。限跌令,可以被視為地方政府維穩樓市的積極信號。但最終能否實現目標,還要看市場的選擇。因為價格維持得再高再穩,沒人接盤,就沒有意義。

  降價不得超10%,對樓市意味著什么?

  馬鞍山的這次降價,可以看做是對中小房企的一次大洗牌的縮影。在一定程度上松綁出售價格,會在像以馬鞍山一樣的三四線城市里更多上演,因為一方面為了盡快釋放本來就不多的購房需求,另一方面有助于當地開發商加快回款,避免寒冬甚至破產。更重要的是年底將至,當地的財政壓力需要房地產去分擔。

  后期,隨著城鎮化進程的加快,越來越多的人進入到城市生活,并且大部分是流動到一二線城市,只要人口不斷在流動,三四線城市就會有越來越多的房子降價急售出手。房賣不動,對于房企來說是致命的,10月份以三四線中小房企為主的408家房企破產的新聞還歷歷在目,中小房企境地越來越艱難了。



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